Toestroom van Oekraïense vluchtelingen wakkert woningnood in Polen aan
Sinds de Russische invasie van Oekraïne zijn bijna 3 miljoen mensen over de grens in Polen gevlucht, en naar schatting blijft de meerderheid in het land.
Omdat velen van hen op zoek zijn naar een plek om tijdelijk of voor lange termijn te verblijven, is de vraag naar huurappartementen sterk gestegen in de grote Poolse steden die de belangrijkste bestemming van de vluchtelingen waren. Dit heeft de reeds recordhoge huurprijzen verder opgedreven, aangewakkerd door inflatie en hoge energierekeningen.
In de eerste maand van de oorlog daalde het aantal flats dat te huur werd aangeboden in Warschau, Gdańsk en Poznań met 34-40%, volgens gegevens van Gethome, een vastgoeddienst. In Krakau, Wrocław en Łódź daalde het met meer dan 60%.
Federica Crepaz, die in februari voor haar werk vanuit Italië naar Gdańsk verhuisde, bracht de eerste weken door in een Airbnb-appartement, op zoek naar een kamer voor de lange termijn. Nadat ze een afspraak hadden gemaakt om er een te bezoeken, "vertelden sommige verhuurders me na een paar uur dat het al verhuurd was", zegt ze. “Ik had het gevoel dat als ik een kamer vond, ik die meteen moest nemen.”
Haar collega's hadden soortgelijke problemen, en Federica zei dat het vinden van een apart appartement nog moeilijker was in vergelijking met een kamer in een gedeelde flat.
Ongeveer twee weken na het begin van de oorlog was het aantal weergaven van advertenties op Otodom - een andere populaire onroerendgoeddienst in Polen - met 166% gestegen.
“Met het uitbreken van de oorlog zagen we een toename van het aantal reacties op huuradvertenties. Ze waren drie tot vier keer hoger dan eind februari, wat een weerspiegeling is van de sterke behoefte van de vluchtelingen die naar Polen komen om een dak boven hun hoofd te vinden”, vertelde Karolina Klimaszewska uit Otodom aan Notes uit Polen.
De sterke stijging van de vraag had een impact op de huurprijzen, waarbij Otodom het maandgemiddelde van de appartementen die op de dienst vermeld staan, met 5% zag stijgen van 2.721 zloty in februari tot 2.863 zloty in maart. In Warschau en Wroclaw stegen de gemiddelden respectievelijk met 7% en 8,6%.
Een piek in de vraag maakt het jagen op flats bijzonder moeilijk voor mensen met een krap budget, zoals studenten. Het risico bestaat dat we terugkeren naar de situatie van 15 jaar geleden, toen eigenaren 'uitdagingen' hielden voor huurders en universiteiten in Krakau een oproep deden aan verhuurders om 'tegen eerlijke prijzen' aan studenten te verhuren, zegt Marek Wielgo, analist bij Gethome.
De situatie heeft ook een negatieve invloed gehad op niet alleen de kwantiteit, maar ook de kwaliteit van de te huur aangeboden appartementen. De praktijk om een appartement op te splitsen in kleine delen om apart te huren, is al gemeengoed geworden en kan in de toekomst nog wijdverbreid worden, zegt Wielgo.
Studenten, die normaal gesproken hun flat verlaten voor de zomer om op vakantie te gaan, kunnen nu besluiten hun accommodatie te behouden, omdat het misschien moeilijk is om nieuwe opgravingen te vinden wanneer ze in september terugkeren, voegt Klimaszewska toe. Dit kan leiden tot een kleiner aanbod op de markt en zelfs tot hogere prijzen. Eén ding is zeker: aan potentiële huurders zal er geen gebrek zijn.
Afwachtende modus
Hoewel het moeilijker wordt om een huurwoning te vinden, kopen mensen nu ook minder snel een appartement in vergelijking met voorgaande jaren vanwege minder betaalbare hypotheken in combinatie met stijgende prijzen en onzekerheid in verband met de oorlog.
De vastgoedprijzen in Warschau stegen in een jaar tijd met ongeveer 10%, tot een gemiddelde van 13.254 zloty (€ 2.860) per vierkante meter in februari, volgens vastgoedbedrijf Morizon. Gdańsk, Krakau, Łódź, Wrocław en Poznań lieten ook een groei met dubbele cijfers zien. De hoogste stijging (20,5%) werd opgetekend in Gdańsk, met gemiddelde prijzen van 12.166 zloty (€2.620) per vierkante meter.
De vraag is echter onlangs begonnen te vertragen nadat de centrale bank vorig jaar voor het eerst in tien jaar de rente begon te verhogen als reactie op de ongebreidelde inflatie en een verzwakkende munt.
In april verhoogde de toezichthouder de referentierente met 100 basispunten tot 4,5%. Voorheen, tussen mei 2020 en september 2021, was het bijna nul en was het 1,5% over de voorgaande vijf jaar.
Met hogere tarieven zijn mensen die misschien hebben overwogen hypotheken te nemen nu terughoudend. In februari is het aantal hypotheekaanvragers met ruim een derde (36,3%) gedaald ten opzichte van een jaar geleden, meldt het Krediet Informatie Bureau (BIK).
Bovendien heeft Polen de vereisten voor het ontvangen van financiering aangescherpt, waarbij banken ervoor moeten zorgen dat kredietnemers terugbetalingen kunnen betalen als de tarieven verder stijgen.
"In een situatie van gestaag stijgende rentetarieven en stijgende huizenprijzen, was een daling van de vraag onvermijdelijk in zowel de primaire als de secundaire markt", vertelde Agnieszka Mikulska, een marktexpert bij CBRE, een vastgoedbedrijf, aan Notes uit Polen.
In het eerste kwartaal van 2022 was de verkoop van onroerend goed aanzienlijk lager in vergelijking met het eerste kwartaal van 2021, waarbij analisten van Pekao, een bank, een daling van 22% op jaarbasis noteerden. In de toekomst zal de vraag waarschijnlijk verder afnemen en zal het langer duren om een appartement te verkopen, zegt Mikulska.
Prijzen omhoog, ondanks lagere vraag
Aan de aanbodzijde hebben ontwikkelaars ook te maken met voortdurend stijgende prijzen van bouwmaterialen. In maart waren ze gemiddeld 30% hoger dan een jaar geleden, volgens PSB, het grootste netwerk van groothandelaren in bouwmaterialen in Polen. Omdat bouwkosten steeds moeilijker in te schatten zijn, lopen bestaande investeringen vertraging op en worden nieuwe uitgesteld.
Ondertussen zijn er sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne berichten over personeelstekorten in de Poolse bouw-, industriële verwerkings- en transportsectoren, waar voorheen veel Oekraïense mannen werkten, van wie sommigen zijn teruggekeerd om hun vaderland te verdedigen.
Stijgende grond-, materiaal- en bouwprijzen hebben geleid tot groei van de huizenprijzen, zelfs toen de vraag afnam. "We zien zo'n dynamische stijging van de bouwkosten dat significante verlagingen van de gemiddelde prijzen in de nabije toekomst onmogelijk lijken", zegt Mikulska. "Liever hun verdere stijgingen zijn te verwachten."
In Łódź, de op twee na grootste stad van Polen, kostte afgelopen maart 68% van de appartementen in de stad minder dan 7.000 zloty (€ 1.510) per vierkante meter, maar nu is dat aandeel gedaald tot minder dan 11%, volgens Gethome. In andere grote steden, zoals Warschau, Krakau, Gdańsk, Poznań en Wrocław, zijn dergelijke prijzen ook uiterst zeldzaam.
In 2022 zullen de prijzen echter waarschijnlijk langzamer groeien dan in de voorgaande jaren. "De komende maanden zullen de jaarlijkse stijgingen misschien niet zo spectaculair zijn als in 2021 en de galopperende inflatie niet overschrijden", schrijft Ewelina Staruch, vastgoedanalist bij Centrum AMRON, in een rapport geciteerd door zakennieuwsdienst Forsal.
De vraag kan enigszins worden ondersteund door het vlaggenschipprogramma van de regering, de "Polish Deal", waarvan een deel tot doel heeft mensen te helpen hypotheken te verkrijgen met staatsgaranties. Het aandeel appartementen dat aan de prijscriteria voor de regeling voldoet, is echter klein.
Nu de prijzen recordhoogtes bereiken en de groeiende populariteit van werken op afstand, overwegen meer mensen om appartementen te kopen in kleinere steden, waar de infrastructuur vaak beter is dan aan de rand van grote steden, zegt Wielgo van Gethome.
Toch verwacht Mikulska van CBRE dat de vraag geleidelijk terugkeert in de grote steden. Een deel van de vraag van individuele klanten zal worden vervangen door aankopen door institutionele beleggers en sommige mensen zullen besluiten te kopen, ongeacht de hoge prijzen, om contant geld te beschermen tegen inflatie en om geld te verdienen met de bloeiende huurmarkt.
https://notesfrompoland.com/2022/04/22/ ... in-poland/
!!
, maar je kan aan registratie zien dat het vakantiegangers zijn. 